21世纪经济报谈记者唐韶葵

2026年2月25日，上海五部门和洽发布楼市优化新政“沪七条”，从放宽非户籍购房社保年限、优化公积金贷款计谋、减免沪籍成年子女首套房产税等多维度开释利好，精确激活刚需与改善型购房需求。如今新政落地半月过剩，多方数据线路，上海楼市快速走出春节淡季黧黑，二手房阛阓呈现“成交量冲高、价钱全体企稳”的中枢态势。3月14日，上海二手房单日成交达1472套，靠拢1500套大关，创下近一年来单日成交次高。

与此同期，新址阛阓同步开启配置性上升行情，楼市小阳春提前竣事。

易居说合院副院长严跃进分析以为，上海二手房成交有望冲高：3月下半月为网签岑岭，全月二手房网签量或破3万套、创比年新高。这被视为阛阓回暖的关键目的，亦然印证楼市小阳春的进犯圭表。他以为，4-5月上海二手房往复热度将延续。

严跃进还指出，阛阓热度将由点及面传导。刻下成交伙同在外环外、中外环间总价500万元傍边刚需刚改板块（闵行、普陀、松江等）；刚需活跃将带动置换需求，跟着不雅望情怀松开，预测3月下旬起中高端改善及豪宅成交有望提振，阛阓热度逐渐扩围。

实地探问：往复中心东谈主气回暖

3月15日和16日，21世纪经济报谈记者拜谒了区别于外环外、中环、内环内的嘉定区、普陀区、徐汇区房产往复中心，直不雅感受新政后的楼市往复热度。在嘉定区房产往复中心，现场责任主谈主员对前来询查购房经过、税费计谋的市民张迎坦言，春节后，询查和办理过户的市民彰着比节前多了不少，周末往复中心客户会比责任日多一些。

（嘉定区房产往复中心，唐韶葵/摄）

3月15日的普陀区、徐汇区往复中心，东谈主气情况与嘉定区高度一样。到3月16日，由于是责任日，办理业务的市民要少好多，但也有部分市民前来询查新政确定、二手房往复经过。

“沪七条”于2月25日发布后，二手房成交节律彰着加速。网上房地产数据线路，2月25日起，上海单日成交二手房冲破500套，随后每日稳步上行，2月临了一天单日成交高达839套。奏凯跳过传统节后1-2周的阛阓规复期，热度快速攀升。

3月以来，阛阓络续升温。放荡2026年3月15日，上海全市二手房（含生意用房、车位）累计成交量达13955套，其中纯住宅成交12468套，占比高达91%，成为二手房成交的十足主力。

城市测量师行以为，上海二手房阛阓已呈现明确的“量加价稳”相貌。

针对阛阓宽恕的车位拆分新政，某中介机构数据线路，3月14日-3月15日周末两天上海成交车位923个，占二手房总成交的7%傍边，生意及办公用房整个成交379套，车位拆分新政对二手房住宅成交中枢数据影响极小，阛阓热度普及主要源于购房需求确实凿开释。

“此次新政不仅对来访有影响，对成交也有影响。”同策说合院联席院长宋红卫指出，通过监测2月26日至3月8日这11天来，公司旗下代理的36个不同区位、不同类型的新址案场的数据，新政带来的名堂来访掩盖率为27.8%，受新政影响的来访东谈主群占比约5%。宋红卫指出，新政具备本色遵循但并非全域起效，城郊名堂新政来访掩盖率仅11%，关系客群仍处于不雅望看房阶段，计谋遵循尚未完全开释。

同策说合院监测数据线路，从拉动来访的中枢身分来看，“公积金贷款额度普及”孝顺77%，“非户籍外环内购房社保年限由3年改1年”孝顺19%，其余两项计谋拉动占比各2%。值得宽恕的是，受新政影响客群来访成交转化比约10:1，远高于非新政客群的 27:1，充分体现“沪七条”新政的定向精确性。

上海华夏地产分析师卢文曦指出，“沪七条”对刚需群体的购房老本与准初学槛的调降极端灵验，这亦然上海二手房能快速跳过节后规复期、成交量快速冲高的中枢原因。同期，新政后业主心态逐渐转向乐不雅，挂牌价感性上调，议价空间裁汰，阛阓从此前的买方主导逐渐转向供需均衡，节后二手房量加价稳的相貌有望抓续。

低总价刚需成主导

值得一提的是，从成交结构看，本轮上海楼市回暖，中枢驱能源来自刚性购房需求的伙同开释，二手房成交结构呈现彰着的低总价歪斜特征，刚需“上车盘”成为阛阓十足主力。

多个外环外中介门店业务员响应，近期总价200万元傍边的房源签单量有所上升。

城市测量师行的统计数据也印证了这一趋势。2025年1月，上海300万元以下二手房成交占比59%。到了本年2月，这一数据升至70%，放荡2026年3月15日，进一步增至73%。

与二手房阛阓回暖同步，上海新址阛阓在新政加抓下解脱春节低迷，认真步入配置性上升通谈。

近期，多个新址名堂攥紧“沪七条”计谋红利开释的机会，在竞争相对利害的板块推出优惠促销。比如，位于中环的金隅公园东序就在预售证价钱养息下限界限内，加上车位促销。隔邻的普陀金茂府也推出多项优惠计谋。内环内的中信泰富外滩谈、保利发展外滩曜，也给出了计谋框架内的最廉价钱优惠。

网上房地产数据线路，3月11日，上海新址网签733套，比较前一天几近翻倍。新政后，上海新址成交量总体呈现安祥攀升态势。

卢文曦暗示，传统楼市小阳春已提前锁定。全体来看，上海二手房将督察“成交量高位启动、价钱全体肃肃、局部小幅配置”的态势，新址阛阓配置性上升节律将逐渐加速。刚需与改善性需求抓续开释，全市房地产阛阓将朝着肃肃健康的意见发展，为一线城市楼市企稳复苏提供有劲撑抓。

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